El contrato de alquiler con opción a compra
.El contrato de alquiler con opción a compra se ha convertido en una fórmula muy demandada para acceder a una vivienda al ser una solución asequible. La popularidad adquirida por estos contratos se debe en gran medida a las dificultades que conlleva pedir un préstamo hipotecario en la actualidad. Este contrato permite al inquilino residir en la vivienda que desea comprar en el futuro durante un tiempo determinado, pagando mensualmente una cuantía en concepto de alquiler y aplazando la compra del inmueble. ¿La ventaja? Si finalmente se produce la compra, se descontará del precio parte o todo lo pagado en las cuotas del alquiler de la vivienda previas.
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¿Cuáles son las características del contrato de alquiler con opción a compra?
Por un lado, el inquilino puede vivir de alquiler, con el beneficio de que se le descontará una parte de lo pagado en el precio final de compra de la vivienda. Durante el alquiler con opción a compra tiene un derecho de reserva sobre la vivienda. Por otro lado, también beneficia al arrendador o propietario, pues conseguirá vender con más facilidad el inmueble.
Dado que el contrato de alquiler con opción a compra consiste en un contrato de arrendamiento común al que se incorpora una cláusula de opción de compra, las condiciones tanto uno como de otro pueden variar:
- Cuotas o mensualidades: la cuota de alquiler es prácticamente idéntica a un contrato de alquiler normal. Sin embargo, implica un mayor desembolso al tener que abonar una prima inicial, que suele ser mayor que una fianza. A diferencia de la fianza, si el inquilino decide no comprar la vivienda, perderá la totalidad de lo entregado.
- Duración del alquiler: Para viviendas suele ser inferior a 5 años, aunque puede ser superior dependiendo del tipo de inmueble.
- Precio de compra: queda fijado en el propio contrato, y puede congelarse durante todo el tiempo del alquiler. También puede ofrecerse un descuento si la opción de compra se ejerce durante el primer año. O actualizarse con arreglo a la inflación a partir del primer año.
- Reducción: las rentas pagadas en concepto de alquiler normalmente se descuentan del precio final de compra. Suelen descontarse en un porcentaje descendente a medida que transcurren los años, para motivar al inquilino a ejercitar la opción de compra cuanto antes.
Ventajas económicas del contrato de alquiler con opción a compra
En este apartado daremos respuesta a varias preguntas: ¿Qué ventajas económicas presenta para el inquilino y el propietario el contrato alquiler con opción a compra? ¿Tienen derecho a alguna deducción fiscal por las rentas satisfechas? ¿Qué consecuencias fiscales tiene la compra?
A) Para el arrendador (propietario)
- Disfruta de los ingresos por el alquiler de la vivienda.
- La vivienda se mantiene alquilada al futuro comprador
- Puede fijar un plazo de máximo 5 años para ejercitar la opción a compra.
- También puede disfrutar de una reducción del:
1. 60% en el IRPF por las rentas percibidas, si el inmueble alquilado se destina a vivienda,
2. Hasta el 100% si el inquilino tiene una edad comprendida entre 18 y 30 años y unas rentas netas del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM.
B) Para el arrendatario (inquilino)
- Disfruta de una vivienda que quiere comprar sin tener que afrontar inmediatamente el pago del precio total. Esto es muy interesante cuando no se tiene dinero para pagar la entrada o banco que nos ofrezca un crédito. El contrato de alquiler con opción a compra proporciona tiempo para buscar financiación, ahorrar, o esperar a que mejore su situación económica.
- No pierde totalmente el dinero de las cuotas pagadas del alquiler, ya que pueden descontarse en el porcentaje fijado en el contrato.
- Además, puede disfrutar, si cumple los requisitos establecidos por la IRPF, de deducciones fiscales por alquiler de vivienda habitual.
Finalmente, es relevante comentar que, una vez el inquilino decida ejercitar la opción a compra, se le descuenten las cantidades pagadas en concepto de renta, y consiga la financiación, el proceso de compra se llevará a cabo como una compraventa general.
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