El Tribunal Supremo fija cómo se reparten los gastos de hipoteca y qué sucede con la comisión de apertura [Noticia]

Tras dictar varias sentencias en cuestiones sobre las que aún no se había pronunciado, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina respecto a los gastos de hipoteca y la comisión de apertura. Sigue leyendo para informarte sobre qué sucede a partir de ahora con estas dos cláusulas abusivas.

Cómo se reparten los gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre cuáles son los efectos de la nulidad de la cláusula que impone al prestatario los gastos de hipoteca. En concreto, son:

• Respecto al arancel notarial, el Supremo establece que la intervención notarial interesa a ambas partes del préstamo, por lo que se distribuyen al 50% entre los dos. Lo mismo aplica para la escritura de modificación del préstamo hipotecario. Para la escritura de cancelación de hipoteca, sin embargo, entiende que el interesado es el prestatario y que éste debe pagar lo correspondiente a dicho gasto. Para las copias de las distintas escrituras notariales, pagará quien la solicite, pues será el interesado de esta.
• En lo referente a los gastos de gestoría, también se distribuyen al 50%, pagando cada parte la mitad de los mismos.
• Respecto al arancel registral, corresponde al banco pagar los gastos ocasionados por la inscripción de la hipoteca, al ser este el principal interesado.
• Por último, respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se reitera que el sujeto pasivo es el prestatario y que a éste corresponde el pago de dicho impuesto.

No entendemos el razonamiento detrás de esta doctrina, dado que va en contra de lo que se desprende del ordenamiento jurídico sobre la nulidad de una cláusula.

Según nuestro Código Civil, los efectos de la nulidad son que la cláusula afectada se tenga por no puesta y que se restituyan todas las cuantías pagadas de más. De hecho, esta interpretación también es contraria a la legislación europea, al establecer la Directiva 93/13 que una cláusula abusiva debe de eliminarse del contrato como si nunca hubiese existido, sin que se puedan modular las consecuencias económicas de dicha nulidad.

De nuevo, deberemos esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie sobre este asunto cuando se presente la debida cuestión prejudicial.

La comisión de apertura

En lo referente a la comisión de apertura, el Supremo ha considerado que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo. Es decir, que dicha comisión forma parte del precio del préstamo, de la retribución que recibe el banco por conceder el préstamo y no a “actuaciones o servicios eventuales”.

Así, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo concluye que, al formar parte del precio del préstamo y ser este objeto principal del contrato, solo cabe aplicar control de transparencia al mismo. Si no has comprendido esto, te recomendamos que leas nuestro último post Posibles escenarios tras la sentencia del TJUE sobre reclamación IRPH, donde lo explicamos con mayor detalle.

Para la Sala, la comisión de apertura supera dicho control de transparencia porque, en sus palabras, “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio”.

No obstante, y similar a lo que ya indicábamos respecto al IRPH, esta interpretación es contraria a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Según dicha jurisprudencia, para comprobar si se supera o no el control de transparencia hay que examinar caso por caso. Se deben estudiar las circunstancias de prestatario y prestamista al momento de otorgarse el préstamo para dilucidar si una cláusula supera o no el control de transparencia.

Es dudoso que sea conforme al Derecho de la Unión Europea alegar que una cláusula supera el control de transparencia por ser “de general conocimiento”.

De este modo, los afectados por la comisión de apertura deberán esperar para reclamar hasta que se plantee una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Éste resolverá sobre la interpretación del Tribunal Supremo y, de entender que es incorrecta, le corregirá y abrirá la vía a reclamar por este concepto, como ya sucedió con las cláusulas suelo.

Desde Legalbono, mantenemos la esperanza de que este proceso se demore lo menos posible y que desde el TJUE se corrija esta situación de injusticia para los afectados.

Reclamar Gastos de Hipoteca