Contrato de arrendamiento de local comercial

Esta guía explica de forma resumida las características y cláusulas comunes en un contrato de arrendamiento de local comercial. Te ayudaremos a minimizar riesgos mediante la adopción de las medidas adecuadas en la preparación de tu alquiler, y  te recomendamos el modelo de contrato adecuado a tus necesidades.

El contrato de alquiler de comercio. Características

El contrato de arrendamiento de local comercial da derecho a la ocupación de la propiedad por un período de tiempo, a cambio del pago de una renta (diaria, semanal, mensual, anual…). Este derecho permite al inquilino utilizar y poseer la propiedad sin intromisión del propietario y terceros mientras dure el contrato.

Además, supone una ventaja sobre la compra del local por la flexibilidad de su duración, coste y posibilidad de cambio. Veamos cuales son con más detenimiento:

Ventajas de alquilar un local

Duración

La duración del contrato puede variar entre 1 y 25 años, en general suele ser de 2 a 5 años.

Un arrendamiento corto con opción a renovar puede ser más adecuado que un contrato de arrendamiento de local de más tiempo con cláusulas de rescisión, pues evita conflictos.

Finalidad y uso del local

Todos los detalles sobre finalidad y uso de la propiedad deben ser incluidos junto a los derechos adicionales que el propietario otorgará al inquilino. Por ejemplo, el derecho de aparcar un coche.

Costes

Los costos iniciales de un contrato son, salvo pacto de lo contrario, para la persona que adquiere el derecho. Si vas a alquilar te será rentable, pues los costes por la formalización del arrendamiento pueden ser relativamente bajos en comparación con la  compraventa de un inmueble.

Derechos y responsabilidades

Por lo general, si no se acuerda otra cosa, en un contrato de arrendamiento de corta duración (desde 1 a 3 años), el arrendatario sólo será responsable del interior del local. El exterior del local deberá ser mantenido por el arrendador.

El propietario y el inquilino tienen la capacidad de negociar sobre cualquier aspecto del contrato de arrendamiento, incluyendo los derechos y responsabilidades (como puedan ser las reparaciones, mejoras, obras, pagos de impuestos, seguros, etc.).

Regulación del contrato de alquiler

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos tiene como objetivo proporcionar la equidad entre el arrendador y el arrendatario en la negociación de los términos de un contrato de arrendamiento de local, por tanto, todos los contratos irán regulados necesariamente por ésta.

Las partes en un contrato de arrendamiento de local comercial

Si eres el propietario, deberás tener en cuenta lo siguiente:

• Si alquilas una propiedad comercial, tienes que tener en cuenta los diferentes documentos para que el inquilino disponga de los derechos adecuados a la legalidad, sin perder el control de la propiedad.
• También deberás conocer de antemano el estado y contenido de tu local, haciendo un inventario con todo lo que sea relevante al respecto. Cabe destacar la importancia del inventario en este sentido, puesto que de no redactarlo podemos tener dificultades para demostrar de quién era la propiedad de los bienes que contenía el inmueble.

Si quieres alquilar un local para iniciar una actividad comercial, deberás tener en cuenta, además de tus derechos como arrendatario:

• Cuál será el uso de la propiedad: Se pactarán diferentes cláusulas dependiendo del destino para el cuál se alquile.

Modelos de alquiler de local comercial

Una vez hayas decidido que vas a alquilar una propiedad con fines comerciales, deberás preparar el acuerdo correspondiente. Este es el momento propio para adecuar el contrato a las necesidades de ambas partes, pues algunos necesitarán arrendamientos a corto plazo, mientras que otros requerirán arrendamientos por larga duración o por un tiempo permanente.

Por ese motivo vamos a ver los tipos de alquileres de local:

• Un contrato de arrendamiento de todo el local.
• Un contrato de arrendamiento de solo una parte.
• Un acuerdo para compartir el espacio con otro empresario o autónomo.
• Subarrendamiento o cesión, con los mismos derechos de ocupación y uso que el arrendador principal.

La cesión y subarriendo

Cabe añadir que la cesión y subarriendo del local comercial está legalmente contemplada como tal, teniendo el arrendatario, desde el momento en que se acuerde, la obligación de comunicarlo al arrendador. Este último tiene a su vez el derecho a incrementar la renta en:

• Un 10% si se produce un subarriendo parcial del local.
• O un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento.

Información y documentación básica del arrendamiento comercial

1. Identificación de las partes: Adjuntando copia de tus correspondientes documentos.
2. Ubicación y descripción del local: Es conveniente además incluir un inventario de bienes.
3. Objeto del arrendamiento: Finalidad y uso del local.
4. Duración: Será la acordada por las partes.
5. Precio (renta a pagar) y forma de pago.
6. Derechos y responsabilidades del arrendador y arrendatario.
7. Fianza: El importe que se deposita como fianza también es negociable aunque la legislación contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.
8. Gastos e impuestos: Habrá que especificar quién se hará cargo. Pueden incluirse seguros para el alquiler.
9. Cláusulas adicionales: En el caso de que el propietario decida vender el local, el inquilino tiene derecho a su adquisición preferente frente a terceros.

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