Cesión de contrato de alquiler, subarriendo y subrogación

Descubre en esta guía lo fundamental sobre la cesión de contrato, subarrendar, o subrogarse en el alquiler de un inmueble. Lee atentamente y consúltanos si necesitas más información:

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¿En qué consiste la cesión de contrato de arrendamiento?

Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.

Reglas de la cesión de contrato:

• El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.

• Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.
• Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta). Hablaremos de esto en una guía especifica de traspaso de negocio y cesión del local.

¿Qué es el subarriendo?

Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada.  Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.

Reglas del subarrendamiento:

• Puede ser total o parcial: La  Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el parcial (no en su totalidad). El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. En cambio, la Ley de Arrendamientos Rústicos, exige que tanto la cesión como el subarriendo se realice sobre la totalidad de la finca.

• Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previo, expreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.

• Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.

• El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.

• La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.

• Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.

• El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.

¿Qué es la subrogación?

Nada es para siempre, por lo que nuestro derecho prevé que ocurriría en caso de que el arrendatario falleciera durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Aunque ya no esté el inquilino, el contrato no tiene  por qué extinguirse necesariamente, sino que pueden continuar como arrendatarios y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

• El cónyuge o  pareja de hecho del arrendatario, si convivía con él.
• Los descendientes del arrendatario, si convivían con él.
• Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente.
• Minusválidos de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido con él.

Si hay varios parientes con derecho a subrogarse ¿a quién se prefiere?

Deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como arrendatario, pero si no llegan a un acuerdo, tiene preferencia para subrogarse quien tenga el parentesco más cercano: 1º el cónyuge o pareja de hecho, 2º los hijos, 3º ascendientes, etc.

Pasos para subrogarse

Quien finalmente vaya a continuar con el arrendamiento deberá:

1. Notificarlo por escrito al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

2. Indicar la relación de parentesco con el inquilino: cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos establecidos para la subrogación. Estas pruebas incluyen el libro de familia, capitulaciones matrimoniales, contrato de alquiler de la vivienda común, etc.

3. Acompañar de un certificado de defunción del Registro Civil.

Renuncia al derecho de subrogación

Si el arrendamiento se contrató por un periodo superior a tres años, arrendador y arrendatario pueden pactar que no haya derecho de subrogación, concluyendo el contrato.

En cualquier caso, no dudes en consultar a nuestros abogados sobre cualquier cuestión que necesite resolver. Estamos para ayudarte.