¿Qué impuestos debo pagar si alquilo mi casa por Airbnb?
Desde que han surgido plataformas como Airbnb, que facilitan el alquiler turístico de viviendas por particulares, muchos han aprovechado para sacar un dinerillo extra alquilando una habitación o incluso toda una vivienda. Sin embargo, a veces se nos olvida que debemos tributar también por esos ingresos. ¿No sabes cómo hacerlo, pero quieres cumplir con la ley? ¡Te contamos cómo en el post de hoy!
*Aviso: En este post trataremos el caso más típico en este tipo de alquileres. Nos referimos al alquiler de una vivienda vacacional por completo durante una temporada, por parte de particulares que no se dedican profesionalmente a la hostelería. En otras palabras, veremos qué impuestos debes pagar al alquilar tu piso o apartamento a turistas, ya sea de ciudad, en la playa, montaña… Si tu caso no es este, puedes contactarnos a info@legalbono.com o al 951 553 553 para obtener un asesoramiento legal personalizado.
¿Cómo tributa el dinero que obtenga por alquilar mi vivienda en Airbnb?
Si alquilas tu vivienda, independientemente de que utilices para ello plataformas como Airbnb o no, debes incluir ese ingreso en tu declaración de IRPF. Concretamente, el dinero que ganes tributará como rendimientos del capital inmobiliario. Todo ello, recordamos, suponiendo que no has empleado a nadie a jornada completa para ello ni tienes una empresa dedicada a este fin.
Ahora bien, tenemos que tener en cuenta dos aspectos muy importantes cuando realicemos nuestra declaración. Son, por un lado, los gastos deducibles y, por otro, la imputación de rentas inmobiliarias. Veámoslo a continuación:
Los gastos deducibles
Lo primero a considerar es que existen una serie de gastos que podemos deducirnos y que, por tanto, disminuirán la cuantía del rendimiento obtenido con el alquiler a ojos de Hacienda. Estos se conocen como gastos deducibles. Son aquellos gastos necesarios para la obtención de los ingresos que recibimos por alquilar nuestra vivienda, siempre y cuando estén justificados. Por ejemplo, el IBI que pagamos como propietarios del inmueble que alquilamos, el importe de comunidad mensual, reparaciones en el inmueble, el seguro de vivienda… Esto nos beneficiará mucho, ya que pueden reducir considerablemente el importe a pagar.
Nótese la importancia de la palabra “justificados”, que nos indica que todo gasto que nos deduzcamos debe de estar debidamente reflejado y poder evidenciarse. Por ello, te recomendamos que guardes toda factura de gastos relacionados con el inmueble que alquilas, para evitar posibles disgustos. Algunos de esos gastos se reflejan en el artículo 23 de la ley de IRPF.
Antes de seguir, prestemos atención a tres aspectos que pueden resultar confusos:
- El límite máximo de deducción de algunos gastos.
- El prorrateo de gastos.
- El concepto de amortización.
Límite máximo de deducción de algunos gastos
En el artículo 23 de la ley de IRPF se establece que el importe a deducir de los gastos por los intereses de préstamos, gastos de reparación y conservación… no podrá exceder la cuantía del rendimiento íntegro obtenido. También indica que ese exceso se podrá deducir durante los 4 años siguientes. ¿Qué quiere decir esto? Básicamente que si tienes un gasto de reparación por importe de 7.000€ y has obtenido 5.000€ alquilando tu vivienda, solo podrás deducirte 5.000€ por el gasto de la reparación. Los 2.000€ restantes deberás repartirlos en los próximos 4 años.
El prorrateo de gastos
Un aspecto fundamental que debemos tener en cuenta a la hora de calcular el importe de los gastos que nos podemos deducir es que solo podemos deducirnos las cuantías que correspondan a los meses que efectivamente ha estado alquilado el inmueble. Es decir, debemos prorratear los gastos que pretendemos deducirnos.
Así, si por ejemplo queremos deducirnos el IBI por importe de 300€ y hemos alquilado el inmueble durante 7 meses, deberemos de prorratear dicho gasto del siguiente modo:
300€ x 7/12 = 175€ será el importa que podemos deducirnos como gasto.
Los únicos gastos que podremos imputar en su totalidad son los que correspondan al seguro, a reparaciones (teniendo en cuenta su límite), a una agencia intermediaria o a los anuncios que hayamos puesto para conseguir alquilar nuestra vivienda.
La amortización del inmueble
Una amortización no es más que reflejar la pérdida de valor de ciertos bienes con el paso del tiempo. Consiste en repartir lo gastado en un bien (un coche, una casa…) a lo largo del tiempo de vida de ese bien para valorarlo de forma más precisa y actual. Por ejemplo, si un coche me cuesta 20.000€ y lo puedo utilizar durante 10 años, cada año vemos como ese mismo coche vale 2.000€ menos (20.000€/10 años = 2.000€/año). Así, cuando pasen 2 años, mi coche no valdrá 20.000€, sino 16.000€.
Esto también aplica para las viviendas. Hacienda permite que nos deduzcamos esa “amortización” (o depreciación si queremos llamarla así) de la vivienda del rendimiento obtenido por su alquiler. ¿Cómo? A través de una sencilla fórmula. Debemos aplicar un 3% al mayor de los siguientes valores: Coste de adquisición o valor catastral, excluyendo el valor del suelo.
Veámoslo con un ejemplo que seguro que resuelve tus dudas:
Manuel tiene un piso en Marbella que alquila 5 meses al año para uso turístico. El precio de adquisición fue de 160.000€, mientras que el catastro refleja un valor de 170.000€, del cual el 30% corresponde al valor del suelo.
Si Manuel quiere calcular cuánto puede deducirse en concepto de amortización, deberá escoger entre el mayor de entre el valor de adquisición y el valor catastral. En este caso, el valor mayor es el catastral, por importe de 170.000€.
Sin contar el valor del suelo, que es del 30% de dicha cuantía, podemos hallar que el edificio vale un 70% de esos 170.000€. En otras palabras, 119.000€. Aplicando un 3%: 0,03 x 119.000€ = 3.570€. Prorrateando este gasto, obtenemos: 3.570€ x 5/12 = 1.487,5€
Luego Manuel puede deducirse 1.487,5€ en concepto de amortización.
La imputación de rentas
Si alquilamos un piso que no es nuestra vivienda habitual durante 7 meses (por ejemplo, nuestro apartamento de la playa), quiere decir que durante los otros 5 meses restantes el piso está “libre”. Hacienda entiende esto como riqueza, en el sentido de que puedes permitirte tener una segunda vivienda sin sacarle provecho, por lo que te hace tributar por ello. En otras palabras, tenemos que tributar por el tiempo que la vivienda no estuviese alquilada. Para calcular cuánto tenemos que tributar por este concepto debemos utilizar el valor catastral del inmueble.
Al utilizar el valor catastral, aplicaremos sobre dicho valor un tipo del 1,1% o un 2% según si el valor catastral se ha revisado o no.
Si carece de valor catastral, deberemos utilizar el 50% del valor mayor de entre el precio de adquisición o el valor que utilice la Administración en otros tributos. A dicha cuantía aplicaremos un tipo del 1,1%.
Volvamos al ejemplo anterior que veíamos al explicar el concepto de amortización. Supongamos que los 170.000€ de valor del piso de Manuel que aparecen en el catastro corresponden a un valor revisado. Tendremos que aplicarle un tipo del 1.1%.
Luego: 170.000€ x 0.011 = 1.870€
OJO: La cuantía que obtengamos también debe ser prorrateada por el tiempo efectivo que haya estado libre la vivienda. Como ha estado libre 7 meses:
1.870€ x 7/12 = 1.090,83€. Esta cuantía es la que deberemos introducir en nuestra declaración en concepto de imputación de renta inmobiliaria.
Ahora, ya conoces lo básico sobre cómo tributan tus ingresos extras al alquilar una segunda vivienda para mantenerte dentro de la legalidad. Sin embargo, entendemos que es un tema que puede resultar muy complejo, por lo que, si tienes dudas o directamente prefieres dejar este tema en manos de expertos, puedes contactar con nosotros a info@legalbono.com o al 951 553 553 para obtener un asesoramiento legal personalizado. Estaremos encantados de ayudarte 😊
