Las 10 cláusulas más reclamadas de las hipotecas en España

¿Sabes si tu hipoteca está afectada por alguna de estas cláusulas declaradas abusivas?

Desde que en España se iniciase la conocida burbuja inmobiliaria en el año 1986 hasta 2008 aproximadamente, cuando se produjo el estallido y sus consecuencias, los bancos se habían estado aprovechando del mercado de la vivienda y su financiación.

Tras el estallido de esta burbuja y la posterior crisis económica de 2008 se ha descubierto que muchas de las cláusulas de los préstamos hipotecarios eran abusivas, siendo ya millones de consumidores afectados los que han recuperado el dinero pagado de más.

¿Cómo averiguar si puedo reclamar alguna cláusula de mi hipoteca?

Lo primero que debes saber es que toda cláusula impuesta en un contrato sin ser negociada de forma individual será abusiva, es decir, si el banco no te explicó cada cláusula y las consecuencias que esta tendría sobre tu hipoteca se considerará abusiva por estar incorporada contra el principio de buena fe y por falta de claridad e información hacia el consumidor.

Esto significa que si tu hipoteca tiene una de estas cláusulas tienes derecho a que se considere nula y que se te reparen los perjuicios que te haya causado. En otras palabras, puedes exigir que se te devuelva el dinero pagado de más por tu hipoteca.

Los préstamos hipotecarios españoles están repletos de cláusulas trampa. Es casi inevitable caer en alguna de las trampas ocultas en las numerosas páginas que componen una hipoteca. La buena noticia es que el 99% de las reclamaciones que presentamos finalizan con éxito para el consumidor. Esto no lo decimos nosotros, son los registros del tribunal de datos estadísticos.

8 de cada 10 hipotecas tienen algún motivo por el que reclamar dinero a las entidades bancarias, a continuación, te dejamos una lista con las 10 cláusulas hipotecarias que más se reclaman en nuestro país.

1. Cláusula suelo.

   Probablemente estemos ante la más famosa de las cláusulas abusivas de los contratos hipotecarios. En la compra de viviendas a interés variable los bancos establecían un límite mínimo de interés que se aplicaría a tu cuota, aunque el tipo de interés bajase mucho respecto a ese mínimo establecido. Lo que se conoce como cláusula suelo y perjudica directamente a los consumidores que no se beneficiarán de las caídas de los intereses que llegaron a ser valores negativos, índices en los que los hipotecarios hubiesen ahorrado mucho dinero.

   Las cláusulas suelo de las hipotecas son ilegales en España desde que el 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo dictase sentencia contra las entidades bancarias, obligando a declarar nulas estas cláusulas y a devolver a los consumidores todo el dinero pagado de más desde la firma de la hipoteca, incluso aunque haya finalizado el contrato y hayas terminado de pagar el préstamo hipotecario con cláusula suelo.

   Ante esta situación tan favorable para los afectados por cláusula suelo los bancos iniciaron una campaña de acuerdos, contactaban con los clientes y les ofrecían un acuerdo que posteriormente les impediría reclamar esta cláusula. La Comisión Europea se pronunció sobre la abusividad de estos acuerdos declarando falta de transparencia por parte de las entidades bancarias, lo que significa que también puedes reclamar la cláusula suelo de tu hipoteca, aunque firmases un acuerdo posterior.

   ¿Quieres calcular cuánto dinero podrías recuperar por reclamar tu cláusula suelo?

   Puedes hacer clic en nuestra calculadora de cláusula suelo.

   Son más de 3 millones de hipotecados que ya han reclamado la cláusula suelo, recuperando una media de 8.000€ por cada reclamación.

2. Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).

   El IRPH es un indicador que determinará el coste final de las cuotas que paga la persona que firma un préstamo hipotecario. En 1994 las entidades bancarias empezaron a usar este índice sustituyendo al euríbor, el índice variable que se utilizada de forma habitual en las hipotecas.

   ¿Qué supone que el índice variable de tu hipoteca sea IRPH en lugar de euríbor?

   Con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis económica de 2008, en España los bancos blindaron sus intereses ante la previsible caída del euríbor. Se establecía de forma habitual en los contratos hipotecarios la cláusula de IRPH sin informar al consumidor de las consecuencias.

   En 2013 el euríbor se desplomó alcanzando valores negativos, mientras el IRPH oscilaba valores próximos al 2%. Lo que significa que los afectados por IRPH pagaban dinero de más en las cuotas de su hipoteca y no se beneficiaban de la caída de los intereses.

   Tras muchas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre IRPH se declara falta de transparencia por parte de los bancos, pero la nulidad de la cláusula debe ser estudiada de forma particular por cada juez en cada demanda presentada.

   ¿Quieres saber cuánto dinero te debe tu banco por el IRPH de tu hipoteca?

   Puedes calcularlo totalmente gratis con nuestra calculadora de IRPH.

   Se calculan más de 300.000 hipotecas afectadas por IRPH y una media de 20.000€ recuperados por cada consumidor que reclama esta cláusula abusiva.

3. Comisión de apertura.

   La comisión de apertura de las hipotecas es uno de los conocidos gastos de constitución que los bancos imponen a los consumidores a la hora de firmar un préstamo hipotecario.

   Pero, ¿quién debe pagar la comisión de apertura de una hipoteca?

   Habitualmente los bancos establecen esta cláusula que implica que el cliente pagará un porcentaje añadido al capital prestado en concepto de gasto por abrir el préstamo hipotecario. Este porcentaje oscila entre 0,5% y 3% y la justicia europea ya lo ha señalado como cláusula abusiva.

   Desde el pasado mes de julio que se diese a conocer la sentencia del TJUE serán los bancos quienes asuman el pago de la comisión de apertura, por lo que todos los consumidores que ya han pagado esta cláusula tienen derecho a reclamar su dinero, incluso si el préstamo ya ha finalizado.

   La comisión de apertura se considera nula por dos motivos fundamentales:

   Los bancos no informaban de forma trasparente y comprensible al cliente sobre esta cláusula y sus consecuencias.

   No existe justificación por parte de la entidad bancaria para cobrar esta comisión, ya que no se corresponde con “servicios efectivamente prestados” ni con “gastos incurridos”.

4. Gastos de constitución de la hipoteca.

   El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sentencia sobre los gastos de constitución de las hipotecas, declarando que serán los bancos quienes deban asumir el pago de la anterior comentada “comisión de apertura” y de otros gastos que te señalamos a continuación:

   • Gastos de notaría: Habitualmente representa entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad de tu hipoteca.
   • Gasto de Registro de la propiedad: Este gasto puede suponer aproximadamente 250€ para una hipoteca media.
   • Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría oscilan entre 150 y 300€.
   • Gasto de Tasación de la vivienda: El dinero recuperado por este gasto varía dependiendo del tipo de inmueble, la zona y la superficie. Suele oscilar entre 150 y 450€.

   Son ya muchísimas personas que han reclamado los gastos de constitución de su hipoteca, tenemos la experiencia real de unos de nuestros clientes, Antonio David fue entrevistado tras recuperar un dinero que daba por perdido.

5. Hipoteca multidivisa.

   Las hipotecas multidivisa son un tipo de préstamo hipotecario que permite pagar la mensualidad de tu hipoteca en moneda extranjera. Al firmar tu hipoteca se establece como índice de referencia el líbor en lugar del euríbor que es el habitual, de forma que tu préstamo queda asociado a una divisa diferente al euro como puede ser yen, dólar o franco suizo, entre otros. Al cambiar este índice de referencia el coste total de tu hipoteca y las cuotas variarán según cotice la moneda escogida frente al euro.

   ¿Por qué se puede reclamar una hipoteca multidivisa?

   Falta de transparencia y abusividad por parte de los bancos. En el año 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentó los criterios mínimos de transparencia para comercializar las hipotecas multidivisa. Todos los consumidores están recuperando el dinero de sus hipotecas multidivisa por no haber sido informados correctamente por el banco de las consecuencias de firmar este préstamo.

   Se calculan 70.000 afectados por hipoteca multidivisa en España y 62.400€ de media es la cantidad que recuperan los consumidores que reclaman al banco el dinero pagado de más por multidivisa.

6. Vencimiento anticipado.

   El vencimiento anticipado se trata de una cláusula abusiva que deja indefenso al consumidor ante una situación económica difícil. La cláusula de vencimiento anticipado la establecen las entidades bancarias cuando se firma una hipoteca para obtener el poder si se produce el impago de alguna cuota mensual y finalizar el contrato hipotecario de forma radical.

   Desde 2013 el vencimiento anticipado está siendo declarado como una cláusula abusiva en las hipotecas. Con el fin de proteger a los consumidores se establecen límites a esta cláusula que estaba suponiendo el desahucio de muchas familias en España, para que sea legal aplicar vencimiento anticipado el impago debe de repetirse de forma consecutiva más de tres veces o el porcentaje de la deuda por impago tiene que ser elevado. Evitando así que consumidores que no asumen las mensualidades de forma puntual carguen con estas consecuencias.

7. Cláusula de redondeo al alza.

   Esta es otra de las cláusulas hipotecarias que hacen que los consumidores acaben pagando muchos más intereses de los que les corresponden. Las entidades financieras han estado incorporando en las hipotecas una cláusula de redondeo al alza de intereses, lo que significa que una vez calculado el interés redondeaban su valor hasta alcanzar cuartos de puntos, medios puntos o puntos enteros. Es decir, si el interés variable que tenías que pagar era de 1,04%, el banco redondearía hasta 1,25%, la diferencia de 0,26% a favor del banco la paga el cliente.

   ¿Es posible reclamar el redondeo al alza de las hipotecas?

   Sí, son miles de consumidores los que ya están recuperando el dinero pagado de más. La nulidad de la cláusula de redondeo al alza se hace efectiva en el mismo momento que lo sentencia el juez y a partir de ese momento se abre un plazo determinado para calcular los intereses devengados que se deben devolver al cliente por el porcentaje pagado de más durante toda la vida del préstamo.

8. Seguro de protección de pagos.

   Este seguro suele ser incluido por los bancos en la firma de un préstamo hipotecario con el objetivo de cubrir parte o el total de las cuotas mensuales del préstamo si el titular se encuentra en situación de desempleo o ante una incapacidad temporal por accidente o enfermedad.

   En principio, parece beneficioso para el hipotecado, ya que garantizaría que el seguro pagará las cuotas de tu préstamo si no pudieses hacer frente a estas mensualidades.

   La realidad es que los bancos imponen este seguro sin informar de forma clara y trasparente al cliente, que en la gran mayoría de las ocasiones nunca se beneficiará del seguro de protección de pagos. Las restricciones de este seguro son infinitas, es más sencillo describir quienes se pueden beneficiar de estos pagos: funcionarios, trabajadores por cuenta ajena con contrato indefinido y autónomos que hayan cotizado más de 6 meses seguidos.

   El verdadero problema que presenta el seguro de protección de pagos es que muchas veces se ofrece ocultando información a los usuarios que cuando necesitan beneficiarse de él descubren que se encuentran en una situación que este seguro no cubre, por los numerosos motivos de exclusión que presenta un seguro de protección de pagos como, por ejemplo, bajas por depresión o embarazo.

9. Cláusula de anatocismo o capitalización de intereses.

   Esta cláusula supone que los intereses ya vencidos y no pagados se suman al capital total del préstamo, incrementando nuevamente los intereses. Esto que significa que si el titular del préstamo no paga la totalidad o parte de una cuota esta cantidad se sumará al capital prestado y generará nuevos intereses.

   Esta capitalización de intereses ha sido declarada como una cláusula abusiva de las hipotecas.

   El anatocismo está recogido en el Código Civil español y posteriormente prohibido en el ámbito mercantil, según el Código de Comercio es ilegal cobrar intereses sobre intereses vencidos y no pagados si no se expone claramente por contrato.

   La conocida hipoteca tranquilidad de Banesto es un claro ejemplo de esta cláusula abusiva. En un principio estas hipotecas se ofrecían como hipotecas a interés fijo, esto era así solo los 10 primeros años, después pasaba a ser variable y se producía la capitalización de intereses perjudicando gravemente a los clientes.

10. Intereses de demora excesivos.

    ¿Qué son los intereses de demora?

    También conocidos como intereses moratorios. Son como una indemnización pagarás si se produce por tu parte el impago de la deuda. Los bancos cobran intereses de demora si te retrasas o dejas de pagar la cuota mensual, intereses adicionales que suelen ser abusivos.

    ¿Cómo saber si los intereses de demora de una hipoteca son abusivos?

    Existen ya muchas sentencias sobre los intereses de demora a favor de los consumidores. Cuando estos intereses sean muy elevados entre el 15% y el 20% serán declarados como intereses abusivos. Además, si quieres anticiparte a cuánto ascienden estos intereses te dejamos la fórmula para calcular los intereses de demora excesivos de forma sencilla.

    Interés de demora = (cantidad que se debe) x (tiempo de morosidad/365) x (tipo de interés de demora).

Actualmente estos son los datos registrados en España de la cantidad de hipotecas afectadas por las cláusulas más reclamadas. Una podría ser la tuya, aunque no lo sepas, comprueba de forma totalmente gratuita si puedes reclamar al banco por tener una o varias cláusulas abusivas en tu préstamo hipotecario.

¿Podemos ayudarte?

Nuestro compromiso se basa en ofrecerte las mejores condiciones para que recuperes tu dinero de forma fácil y segura.

• “Si no ganas, no pagas”. Adelantamos el dinero de los costes que conlleva la reclamación para que tú no pagues nada si no ganas la demanda.
• Mejor precio garantizado. Estamos seguros de ofrecer un servicio adaptado a todos los bolsillos, por lo que si encuentras condiciones mejores que las nuestras solo tendrías que hacernos llegar esa oferta y tras revisarla nos comprometemos a igualarla.

Comprobar cláusulas abusivas de mi hipoteca