Contrato de compraventa de vivienda y terreno

Todos nos hemos encaprichado alguna vez con un inmueble, pero antes de realizar un contrato de compraventa de vivienda hay una serie de asuntos que debemos tener en cuenta:

  • Conocer al verdadero titular de la vivienda: Hacerlo es tan sencillo como pedir la copia simple en el Registro de la Propiedad. El vendedor puede ser diferente al propietario, mientras que es solo este último quien tiene derecho a transmitirla, aunque pueda hacerlo a través del mandato  a un tercero.
  • Estado de las cargas: comprobar si ésta tiene deudas pendientes es imprescindible para asegurarnos de que la vivienda está libre de cargas (por ejemplo, impuestos sobre el patrimonio, embargos, hipotecas…)
  • Derechos sobre la vivienda: Debemos cerciorarnos de que no existe un derecho de terceros sobre ella (usufructo, arrendamiento, adquisición preferente…).
  • Estudiar la forma de pago: en un solo pago “al contado”, aplazamiento del pago, pagos fraccionados periódicamente, la posible financiación garantizada contratando una hipoteca con nuestro banco, entrega de señal para reservarla y cantidad que se resta del pago final, contrato de opción a compra, permuta…
  • Saneamiento: también es importante que tengamos en cuenta a la hora de la compra de viviendas (sobre todo para las de segunda mano) la posibilidad de arreglos por parte del propietario antes de realizar el contrato de compraventa de vivienda, fijando con éste qué obras y mejoras creemos que necesita la vivienda antes de ser adquirida.

Características especiales del contrato de compraventa de vivienda

  1. El contrato de compraventa de vivienda ha de ser siempre acordado por escrito.
  2. Han de hacerse de forma expresa (no tácita), estableciendo los pactos que las partes realicen.
  3. Formalizados ante notario.
  4. Otorgados en escritura pública.

El otorgamiento de la escritura pública de compraventa implica la entrega de la cosa y por consiguiente la transmisión de la propiedad, salvo que en la escritura se establezca otra cosa distinta.

La entrega puede hacerse: con posterioridad en un plazo fijado, cuando se de por cumplida una condición, y también puede hacerse simbólicamente mediante la entrega de las llaves.

 

El contrato de compraventa de terreno (urbano / rústico)

Antes de hacer una compraventa de una finca, es necesario tener en cuenta las diferencias entre los terrenos con licencia para construir (urbanizables) o los que no tienen esta característica (rústicos), cuya finalidad es agraria, asimilada al cultivo de tierras o cría de ganado.

Veamos qué características tienen ambos tipos de terrenos y cómo les beneficia o afecta a la hora de comprar uno:

Terreno urbano

El terreno o finca urbana es una extensión de tierra localizada dentro del casco urbano de un municipio. Suelen llamarse solares, o si son más grandes parcelas.

Pros:

  • Es edificable como vivienda y aparecerá como tal en las escrituras, por tanto, sería sencillo conseguir la licencia de construcción.
  • El ayuntamiento está obligado a prestarte los servicios mínimos garantizados (alcantarillado, correo, limpieza, asfaltado e iluminación de la vía de acceso, luz y agua).
  • Localizado dentro del casco urbano.

Contras:

  • Mayor precio, por las ventajas que ofrece.
  • Generalmente de menor tamaño.

Terreno rústico

Si se trata de un terreno rústico, ten en cuenta que solo se puede utilizar con fines agrícolas o ganaderos, y por ello solo te estará permitido construir edificaciones orientadas a este tipo de labores. Por regla general, la edificación podrá ocupar un 2 % del total y estar ubicada en una sola planta. En caso de que sea tu única vivienda y su finalidad sea el trabajo en el propio terreno, el ayuntamiento puede concederte una licencia para ampliar esa limitación.

Una buena opción es la compra de un terreno en que hubiera una edificación con anterioridad (casas en ruinas, cortijos…), pues la licencia de obra tendrá la misma extensión que la construcción antigua.

Pros:

  • Ideal para llevar a cabo una actividad de explotación agrícola o ganadera.
  • Suelen ser mucho más baratos que un terreno urbanizable.
  • Generalmente de gran tamaño y localizado en parajes naturales de gran belleza.

Contras:

  • No podrás construir un chalet, pues la licencia de construcción solo te permitirá construir edificaciones orientadas a labores agrícolas (casa de aperos, pozos, embalses y albercas).
  • El ayuntamiento no está obligado a prestarte los servicios básicos, además para la luz y el agua tendrás que contratar con empresas de suministros o buscar medios propios para suministrárteos.
  • Localizado fuera de la urbe, a veces, muy alejados.

Información y documentación básica del contrato de compraventa de vivienda o terreno

  • Selecciona el tipo de contrato que quieres hacer de los formularios que te ofrecemos.
  • Imprime el documento y firmadlo ambos en todas sus hojas.
  • Recuerda que deberás detallar en el contrato todo lo relacionado con la compraventa:

1. Información relevante sobre las partes: nombres, direcciones, identificación…

2. Descripción del inmueble: localización, metros, estado.

3. Datos de la inscripción del registro de la propiedad.

4. Precio y forma de pago.

5. Momento de la entrega.

6. Cláusulas accesorias: opción a compra, servidumbres, gravámenes y las garantías, derechos y     obligaciones de cada una de las partes, saneamiento por evicción, etc.

7. Competencia judicial.

  •  Adjuntar los documentos necesarios para su justificación:

1. Copia de identificación de las partes (DNI de comprador y vendedor, del representante de haberlo, CIF si es empresa).

2. Copia simple del registro de la propiedad.

3. Certificado de estar libre de cargas.

4. Contratos accesorios: señal, hipoteca, mandato…

5. Inventario de bienes accesorios, si los hay.